Was ist mein Reinigungsunternehmen wert?

Die EBITDA-Multiple-Methode – so rechnet der Markt

Käufer von Reinigungsunternehmen bewerten in aller Regel nach einer einfachen Formel: Unternehmenswert = bereinigtes EBITDA × Multiple. Das EBITDA ist der Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen – vereinfacht: das, was Ihr Betrieb operativ tatsächlich verdient.

„Bereinigt" heißt, dass die Zahl vor der Bewertung geglättet wird: Ein zu niedriges oder zu hohes Geschäftsführergehalt wird auf marktübliches Niveau gesetzt, private Kosten und Einmaleffekte werden herausgerechnet. Übrig bleibt die nachhaltige Ertragskraft.

Warum nicht der Umsatz? Weil Umsatz nichts darüber sagt, was hängen bleibt. Zwei Betriebe mit je 1,5 Mio. € Umsatz können völlig unterschiedlich viel wert sein: Der eine arbeitet mit 4 % Marge und veralteten Leistungswerten in der Kalkulation, der andere mit 12 % Marge und sauber kalkulierten Stundenverrechnungssätzen. Käufer zahlen für Ertrag – nicht für Beschäftigung.

Branchenübliche Multiples: von 2,5x bis 6,5x

Der Multiple bildet vor allem eines ab: Risiko. Je sicherer die zukünftigen Erträge ohne den heutigen Inhaber sind, desto höher der Faktor. In der Gebäudereinigung sind grob drei Zonen üblich:

• 2,5x bis 3x: kleinere Betriebe, stark vom Inhaber abhängig, hoher Anteil an Einmalaufträgen, wenig Dokumentation
• 3,5x bis 4,5x: strukturierte Betriebe mit überwiegend wiederkehrender Unterhaltsreinigung, belastbaren Zahlen und einer zweiten Führungsebene im Aufbau
• 5x bis 6,5x: spezialisierte, weitgehend inhaberunabhängige Unternehmen – etwa Reinraum, Gesundheitswesen oder technische Sonderdienste – mit langfristigen Verträgen und Preisanpassungsklauseln

Entscheidend: Der Multiple wird nicht am Verhandlungstisch erkämpft, er wird in den Jahren davor erarbeitet. Er ist das Ergebnis Ihrer Strukturen, nicht Ihres Verhandlungsgeschicks. Strategische Käufer mit Synergien zahlen im Einzelfall mehr – planen sollten Sie damit nicht.

Werttreiber: was den Faktor nach oben schiebt

Aus Käufersicht zählt, was ohne Sie weiterläuft und sich schwarz auf weiß belegen lässt. Die wichtigsten Werttreiber:

• Wiederkehrende Vertragsumsätze in der Unterhaltsreinigung mit langen Restlaufzeiten
• Preisanpassungsklauseln, die Tarif- und Lohnsteigerungen automatisch weitergeben
• Kalkulation auf Basis realer Leistungswerte statt Bauchgefühl – inklusive bekanntem Deckungsbeitrag je Objekt
• Eine zweite Führungsebene: Objektleiter, die Kunden, Personal und Qualität eigenständig verantworten
• Dokumentierte Prozesse – vom Objektordner bis zum Qualitätsmanagement
• Eine breite Kundenstruktur ohne Abhängigkeit von einzelnen Großaufträgen
• Ein funktionierender Recruiting-Prozess, der Fluktuation planbar auffängt

Wertkiller: was Käufer sofort abziehen

Genauso klar sind die Punkte, die in jeder Prüfung zu Abschlägen führen – oder Gespräche ganz beenden:

• Der Inhaber ist Vertrieb, Kalkulation und Reklamationsstelle in einer Person – fällt er aus, steht der Betrieb
• Klumpenrisiko: Ein einzelner Kunde macht mehr als 25–30 % des Umsatzes aus
• Altverträge, die seit Jahren nicht angepasst wurden und unter dem heutigen Kostenniveau liegen
• Zahlen existieren nur beim Steuerberater – keine eigene Auswertung nach Objekten
• Hohe Fluktuation ohne erkennbares Gegenmittel
• Vermischung privater und betrieblicher Kosten, ungeklärte Gesellschafterthemen

Ich habe beide Seiten des Tisches erlebt: 2024 habe ich mit der KGM GmbH selbst einen Betrieb zugekauft und genau diese Punkte geprüft – 2025, beim Verkauf meines eigenen Unternehmens, wurden sie bei mir geprüft. Keiner dieser Wertkiller ist Schicksal. Aber jeder kostet Geld, wenn er erst im Verkaufsprozess auffällt statt vorher.

Beispielrechnung: gleiches EBITDA, 400.000 € Unterschied

Angenommen, Ihr Betrieb erwirtschaftet ein bereinigtes EBITDA von 200.000 € pro Jahr.

• Szenario A – inhaberabhängig, gemischte Auftragsstruktur, lückenhafte Zahlen: 200.000 € × 2,5 = 500.000 € Unternehmenswert
• Szenario B – derselbe Ertrag, aber mit zweiter Führungsebene, gepflegten Verträgen und sauberer Dokumentation: 200.000 € × 4,5 = 900.000 €

Der Unterschied: 400.000 € – ohne einen Euro mehr Umsatz. Das ist der Kern der Multiple-Logik: Wertsteigerung hat zwei Hebel. Sie können das EBITDA erhöhen (bessere Kalkulation, weniger unproduktive Stunden, angepasste Verträge) und den Multiple verbessern (Strukturen, die ohne Sie funktionieren). Beide Hebel verstärken sich gegenseitig – jeder zusätzliche Euro Ertrag wird mit dem höheren Faktor multipliziert.

Vom Schätzwert zur belastbaren Zahl

Für eine erste Orientierung reicht die Formel oben – noch schneller geht es mit dem Unternehmenswert-Rechner: Er fragt die wichtigsten Faktoren ab und liefert in wenigen Minuten eine realistische Wertspanne für Ihren Betrieb.

Belastbar wird die Zahl allerdings erst, wenn jemand in die Unterlagen schaut. Genau dafür gibt es das Exit-Readiness-Audit: eine strukturierte Analyse Ihres Unternehmens entlang von sechs Dimensionen – von der Ertragskraft über die Vertragsqualität bis zur Inhaberunabhängigkeit. Das Ergebnis ist ein Wert-Score mit realistischer Wertspanne und ein priorisierter Maßnahmenplan für die nächsten zwölf Monate.

Ob Sie in zwei oder in zehn Jahren verkaufen wollen – oder vielleicht nie: Ein Unternehmen, das nach diesen Kriterien geführt wird, ist auch im Alltag das bessere Unternehmen. Genau das meint der Leitsatz von Kocyigit Consulting: Gesund wachsen. Wertvoll verkaufen.