Exit-Readiness-Audit: Ihr Betrieb aus Käufersicht

Woran Käufer den Wert eines Reinigungsunternehmens messen

Käufer zahlen kein Vielfaches des Umsatzes, sondern ein Vielfaches des bereinigten EBITDA – also des Ergebnisses nach marktüblichem Inhabergehalt und ohne Einmaleffekte. Zwei Betriebe mit identischem Umsatz können deshalb sehr unterschiedliche Kaufpreise erzielen: Entscheidend ist, wie viel Ertrag übrig bleibt und wie sicher dieser Ertrag nach der Übergabe weiterläuft.

Das Vielfache selbst ist eine Risikobewertung. Übertragbare Verträge mit ordentlichen Laufzeiten, eine breite Kundenbasis ohne Klumpenrisiko und ein Betrieb, der auch ohne den Inhaber funktioniert, verschieben es nach oben. Mündliche Absprachen, ein Großkunde mit dominantem Umsatzanteil oder ein Inhaber, der jede Kundenbeziehung persönlich hält, führen zu Abschlägen – unabhängig davon, wie gut die Zahlen aussehen.

Eine erste grobe Einordnung, in welcher Spanne sich Ihr Betrieb bewegt, liefert der Unternehmenswert-Rechner. Das Audit geht dort weiter, wo der Rechner aufhört: Es prüft die Substanz hinter den Zahlen.

Was das Audit prüft

Das Audit analysiert die fünf Bereiche, an denen sich in der Gebäudereinigung Wert entscheidet:

• Vertragsqualität – Laufzeiten, Kündigungsfristen, Kundenkonzentration und vor allem Preisanpassungsklauseln: Bei einem Lohnkostenanteil von 70 bis 80 Prozent entscheidet die Gleitklausel darüber, ob eine Tariferhöhung durchgereicht wird oder Ihre Marge auffrisst.
• Kalkulation & Ertrag – Stundenverrechnungssatz je Objekt, hinterlegte Leistungswerte (Quadratmeter pro Stunde), Deckungsbeitrag je Objekt und der Anteil unproduktiver Stunden. Viele Betriebe haben einzelne Objekte, die seit Jahren unter Wert laufen, ohne es zu wissen.
• Inhaberabhängigkeit – wer hält die Kundenbeziehungen, wer kalkuliert, wer entscheidet? Dazu gehören Vertretungsregelung, Wochenstunden und Erreichbarkeit des Inhabers. Ein Betrieb, der nur mit Ihnen funktioniert, ist für Käufer ein Risiko – und für Sie eine Dauerbelastung.
• Team & Struktur – Objektleiter-Ebene, Fluktuation, Einarbeitung neuer Kräfte und dokumentierte Abläufe. Käufer kaufen ein funktionierendes Team, keine Personalliste.
• Krankenstand & Einsatzplanung – Krankenquote im Branchenvergleich, Springer-Kosten und die Folgen für Qualität und Reklamationen. Eine hohe Krankenquote lesen Käufer als Führungsproblem, nicht als Pech.

Ergebnis: Wert-Score und priorisierter Maßnahmenplan

Am Ende des Audits erhalten Sie einen Wert-Score-Report: einen Gesamt-Score mit Einzelbewertung je Dimension, eine realistische Wertspanne nach Multiple-Logik und einen Maßnahmenplan für die nächsten zwölf Monate.

Der Maßnahmenplan ist priorisiert nach Werthebel und Aufwand – Sie sehen, welche Maßnahme welchen Effekt hat. Eine nachverhandelte Preisgleitklausel wirkt direkt auf das EBITDA. Eine saubere Vertretungsregelung senkt den Risikoabschlag, den Käufer für Inhaberabhängigkeit ansetzen. Ein dokumentierter Angebotsprozess macht Ertrag reproduzierbar statt personengebunden.

Teil des Reports ist auch eine Zeitanalyse des Inhabers: Wochenstunden, Erreichbarkeit, Urlaubsfähigkeit. Das ist kein weiches Thema, sondern eine Strukturfrage – sie entscheidet über den Kaufpreis genauso wie über Ihre eigene Belastung.

Ablauf

Das Audit dauert zwei bis drei Wochen. Ihr eigener Zeitaufwand liegt bei etwa einem halben Arbeitstag – der Rest ist meine Arbeit.

• Kickoff (60 Minuten, remote) – Ausgangslage, Ziele und Übergabe der Datenraum-Checkliste
• Unterlagen – Sie stellen BWA bzw. Jahresabschlüsse, Verträge, Personalkennzahlen und Kalkulationen anhand der Checkliste zusammen; fehlende Auswertungen klären wir pragmatisch
• Analyse – ich prüfe die Unterlagen persönlich entlang der fünf Bereiche; Rückfragen kommen gebündelt, nicht tröpfchenweise
• Ergebnis-Workshop (2 Stunden) – Wert-Score, Wertspanne und Maßnahmenplan im Detail, inklusive klarer Prioritäten für die ersten 90 Tage

Geprüft von jemandem, der beide Seiten kennt

Ich bin Meister im Gebäudereiniger-Handwerk und habe über zehn Jahre ein eigenes Reinigungsunternehmen geführt – bis 2,2 Millionen Euro Jahresumsatz, über 50 Mitarbeitende, über 50 Objekte.

2024 habe ich selbst einen Betrieb zugekauft (KGM GmbH) und dabei als Käufer erlebt, welche Unterlagen man anfordert, wo man Abschläge ansetzt und welche Schwächen einen Kaufpreis drücken. 2025 habe ich mein Unternehmen für 1,2 Millionen Euro verkauft – und als Verkäufer erfahren, welche Fragen im Prozess wirklich kommen und was den Preis am Ende trägt.

Das Audit prüft genau die Punkte, die in beiden Prozessen entscheidend waren. Keine Beratungsfolien, sondern die Käuferbrille auf Ihren Betrieb – bevor ein echter Käufer sie aufsetzt.